به دلیل افزایش نرخ املاک و افزایش اعتبار ملک در سالهای اخیر در ایران دعاوی ملکی و حقوقی در دادگاه های ایران افزایش یافته است. دعاوی ملکی به دعاوی گفته می شود که مربوط به ملک باشند و از آنجایی که املاک جز اموال غیر منقول است و امکان جابجایی ندارد، دعاوی ملکی در دادگاه های محل وقوع ملک بررسی می شوند.
در بسیاری از اوقات افراد به دلیل عدم آگاهی از نحوه تنظیم قولنامه ها، قراردادهایی را امضا می کنند که در بلند مدت ممکن است سرمایه یا ملک خود را از دست بدهند. به همین دلیل توصیه می شود هنگام عقد قرارداد با تنظیم متون ملکی حتما از یک وکیل خبره مشورت بگیرید.
برای دریافت مشاوره رایگان و پاسخ به سوالات حقوقی توسط آقای محمدرضا کریمی لطفا به این صفحه مراجعه کنید.
انواع دعاوی ملکی و حقوقی و پاسخ به سوالات پرتکرار مردم
«دعاوی ملکی عبارتاند از مجموعه دعاوی مربوط به مالکیت، تصرف، نقل و انتقال، اجاره، افراز، خلعید و تخلیه اموال غیرمنقول (اعم از اراضی و ساختمانها).»
دعاوی ملکی یکی از رایجترین و در عین حال پیچیدهترین موضوعات حقوقی در ایران است. بسیاری از افراد درگیر مسائلی مانند خرید و فروش، مالکیت، سرقفلی، تصرف غیرقانونی، اختلافات همسایگی و … میشوند و آگاهی کافی درباره حقوق و تکالیف خود ندارند. مهمترین سوالات و دغدغههای مردم در این نوع دعاوی:
۱. دعوای اثبات مالکیت:
این دعوا زمانی مطرح میشود که مالکیت فردی بر یک ملک توسط دیگران انکار شود یا مدارک رسمی آن مخدوش یا ناقص باشد. سوالاتی که ممکن است برای افراد در دعاوی اثبات مالکیت پیش بیاید عبارتند از:
- چگونه میتوانم مالکیت خود را بر ملکی ثابت کنم؟
- اگر سند رسمی نداشته باشم ولی شواهد و مدارک کافی داشته باشم، آیا میتوانم دعوای مالکیت را مطرح کنم؟
- چه مدارکی برای اثبات مالکیت لازم است؟
پاسخ وکیل: مالک میتواند با ارائه سند رسمی، مبایعهنامه، شهادت شهود، قبضهای پرداختی و دیگر مدارک معتبر به دادگاه مراجعه کند. در برخی موارد، دادگاه با بررسی قرائن و امارات، مالکیت را احراز میکند. توصیه می شود حتما با یک وکیل مشورت بگیرید.
۲. دعوای خلع ید:
این دعوا زمانی مطرح میشود که فردی بدون اجازه یا قرارداد قانونی، ملکی را تصرف کند و مالک بخواهد او را از ملک خارج کند. سوالاتی که ممکن است برایتان پیش بیاید این است که:
- چه کسی میتونه دعوای خلع ید مطرح کنه؟
- چه تفاوتی بین خلع ید و تخلیه ید وجود داره؟
- چقدر طول میکش تا بتونم متصرف غیرقانونی را از ملکم بیرون کنم؟
پاسخ وکیل: فقط مالک رسمی میتواند دعوای خلع ید مطرح کند. خلع ید برای اموال غیرمنقول (مانند زمین و خانه) کاربرد دارد و معمولاً زمان رسیدگی بسته به شلوغی محاکم متفاوت است، اما با پیگیری حقوقی قابل حل است.
۳. دعوای تصرف عدوانی:
این دعوا زمانی مطرح میشود که شخصی با زور، حیله یا بدون رضایت مالک، ملکی را تصرف کند. سوالاتی که مخاطبان از ما می پرسند عبارتند از:
- چه تفاوتی بین تصرف عدوانی و خلع ید وجود داره؟
- اگر همسایهام بخشی از حیاط یا زمینمو تصرف کنه، چکار کنم؟
پاسخ وکیل: تصرف عدوانی بیشتر جنبه کیفری و حقوقی دارد و متصرف میتواند به بازگرداندن ملک و پرداخت خسارت محکوم شود. دعوای خلع ید صرفاً برای بازپسگیری ملک است. اگر به دنبال دریافت خسارت هستید باید از دعوی تصرف عدوانی استفاده کنید.
۴. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:
زمانی که خریدار یا فروشنده ملکی از تنظیم سند رسمی خودداری کند، طرف دیگر میتواند از دادگاه درخواست الزام به تنظیم سند کند. بیشتر سوالاتی که در این باره از ما می پرسند عبارتند از:
- اگر فروشنده پس از دریافت وجه حاضر به انتقال سند نشود چکار کنم؟
- چه مدارکی برای طرح این دعوا نیازه داشته باشم؟
پاسخ وکیل: با ارائه مبایعهنامه، رسید پرداخت و سایر اسناد، میتوان فروشنده را ملزم به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی ملک کرد.
۵. دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق:
زمانی که شخصی بدون تصرف ملک، مانع استفاده یا بهرهبرداری مالک از ملکش شود، میتوان طرح دعوای رفع مزاحمت یا ممانعت از حق کرد. در این دعاوی ممکن است مزاحمت ها پی در پی باشد و شخص نتواند مشکل خود را از طریق مذاکره حل کند. در این میان سوالاتی که اکثر مراجعه کنندگان دارند این است که:
- همسایم راه ورود به زمینم را مسدود کرده چکار کنم؟
- آیا میتونم از راه حقوقی مشکلم را حل کنم؟
- دعوای مزاحمت چقدر زمان میبره؟
پاسخ وکیل: میتوانید از دادگاه درخواست رفع موانع و بازگشایی راه کنید. این دعاوی معمولاً زمان رسیدگی کوتاهتری نسبت به دعاوی مالکیت دارند.
۶. دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه:
این دعاوی بیشتر بین موجر و مستاجر واحدهای تجاری مطرح میشود که موضوع سرقفلی یا حق کسب و پیشه محل اختلاف است. به عبارتی دعاوی ملکی و حقوقی که در این زمینه برای اکثر افراد ایجاد می شود عبارتند از:
- اگه مالک ملک را تخلیه کنه، آیا من حق سرقفلی دارم؟
- تفاوت حق سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟
پاسخ وکیل: سرقفلی مبلغی است که مستاجر در ابتدای قرارداد به موجر میدهد. حق کسب و پیشه مربوط به ارزش و شهرت تجاری کسب شده در محل است و طبق قانون باید به مستاجر پرداخت شود.
۷. دعوای افراز و تقسیم ملک:
زمانی که چند نفر به طور مشترک مالک یک ملک باشند و بخواهند سهم خود را جدا کنند ولی توافق نداشته باشند، دعوای افراز یا تقسیم مطرح میشود. اکثر سوالات افراد در دعاوی ملکی و حقوقی مربوط به مسئله وراثت و تقسیم سهم است.
- اگر ملکی به ارث رسیده باشد ولی وارث به جز من خواهان تقسیم نباشند چکار باید بکنم؟
- آیا میتونم سهم خودم را بفروشم حتی اگر ملک تقسیم نشده باشه؟
پاسخ وکیل: در صورت عدم توافق، دادگاه یا اداره ثبت میتواند دستور افراز ملک را صادر کند. همچنین مالک مشاع میتواند سهم خود را به دیگری بفروشد ولی خریدار هم باید شراکت را بپذیرد.
دعاوی ملکی حقوقی بسیار گسترده و گاه پیچیده هستند و هرکدام نیاز به آشنایی دقیق با قوانین و رویههای قضایی دارند. توصیه میکنیم در صورت بروز هرگونه مشکل ملکی، قبل از هر اقدام حقوقی با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید تا از بروز ضررهای احتمالی جلوگیری شود.